Immobilien sind auch heute noch eines der beliebtesten Investments. Vor allem die steigenden Immobilienpreise in vielen großen Städten sorgen dafür, dass sich auch kurzfristige Immobiliengeschäfte lohnen. Allerdings muss beim Wiederverkauf die Spekulationsfrist beachtet werden: Wird ein Objekt nämlich weniger als zehn Jahre nach dem Kauf wieder abgestoßen, muss der Gewinn versteuert werden. In einigen Fällen lässt sich dies jedoch umgehen.

Fälligkeit der Spekulationssteuer

Die Spekulationsfrist von zehn Jahren betrifft ausschließlich Objekte, die vom Besitzer nicht selbst genutzt, sondern beispielsweise vermietet werden. Wer also sein Eigenheim oder die selbst bewohnte Eigentumswohnung nach kurzer Zeit bereits wieder verkaufen möchte oder muss, hat keine Steuern auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen. Und genau an diesem Punkt liegt auch die Möglichkeit für alle Immobilienbesitzer, kurzfristige Verkäufe steuerfrei zu halten: Sie müssen lediglich nachweisen, dass sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren zuvor selbst genutzt haben. Mit ein wenig Planungsaufwand ist also das Einsparen der Spekulationssteuer trotz Wiederverkaufs der Immobilie innerhalb der zehn Jahre möglich.

Spekulationssteuer mindern

Die Möglichkeit, durch Eigennutzung die Spekulationssteuer zu umgehen, kommt jedoch nur bei langfristiger Verkaufsplanung in Frage. Wer hingegen auf ein spontanes Angebot hin oder aus kurzfristig aufgetretener Notwendigkeit heraus seine Immobilie verkaufen möchte, sollte die Wege kennen, wie sich die Steuerlast zumindest senken lässt. Denn sie berechnet sich nicht allein aus der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis, also dem Gewinn. Von dieser Summe darf der Immobilienbesitzer vor der Besteuerung auch noch folgende Posten abziehen: Finanzmittel, die in die Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes gesteckt wurden, sowie die Kosten, die für Anschaffung und Wiederveräußerung entstehen. Darunter fallen beispielsweise Maklergebühren, Notarkosten und der finanzielle Aufwand für Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer. Auch die Werbekosten für den Verkauf – zum Beispiel für Anzeigenschaltung – fallen unter die Posten, die von dem zu versteuernden Gewinn abgezogen werden dürfen.

Auf den Veräußerungsgewinn aufgeschlagen werden müssen hingegen Abschreibungen, die der Immobilienbesitzer als Vermieter zur Anrechnung gebracht hat. Gewinne beim Immobilienverkauf von bis zu 599 Euro sind generell steuerfrei. Ist der Gewinn höher, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig.

Um angesichts der komplexen Einflussfaktoren einschätzen zu können, wann der richtige Zeitpunkt zum Verkaufen gekommen ist, empfiehlt sich das Einholen von Expertenmeinungen. Unabhängige Berater, wie beispielsweise die Experten der GAAP GmbH Berlin wägen alle Faktoren ab – und empfehlen die für den Immobilienbesitzer günstigste Handlungsweise.

Bei kurzfristigen Immobiliengeschäften wird eine Spekulationssteuer fällig. Diese lässt sich jedoch durch dreijährige Eigennutzung umgehen. Wer seine Immobilie eher ad hoc mit Gewinn abstoßen möchte, kann die Steuerlast immerhin etwas senken. Welche Posten sich dabei auf welche Weise anrechnen lassen, wissen unabhängige Steuerexperten.

The following two tabs change content below.

Horst Wettig

Geschäftsführer bei Happy Immo GmbH
Als Inhaber der Happy Immo GmbH berichte ich hier im Blog von den neuesten Trends im Münchner Immobilienmarkt und gebe (Hintergrund-)Informationen zum Vermieten und Verkaufen von Immobilien.